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    轉載我司董事長在《昆明城市更新與綜合體發展論壇》的相關報道--城市綜合體是城市提升的有效形式

    時間:2010-07-29
    轉載我司董事長在《昆明城市更新與綜合體發展論壇》的相關報道--城市綜合體是城市提升的有效形式

        感謝大家能夠參與這樣一個論壇。剛才秦主任就近期的發展趨勢給大家做了一個很好的報告,我自己也覺得受益匪淺。我的角度是城市。從城市這個角度,我們往往數據相對比較少,但是看城市發展的趨勢是我們的特長。而且趨勢當中我們比較愿意按照一定的節點來進行劃分??梢哉f房地產角度告訴大家的是走勢,那么從城市的角度應該說跟大家分享的是格局。我這個題目是趨勢鮮明。
        綜合體對于城市發展是個好東西。首先我們看到、聽到很多人都在討論城市綜合體,我這里用的是熱議、熱潮。我在之前也對這個問題作了一定的關注。我個人判斷綜合體在我們當前這個階段是一個大勢所趨。但是,如果說我們那么快就形成了一種熱潮的話,還有一些問題需要解決,這些問題不單單是我們判斷城市的宏觀發展、經濟的具體的階段,也不是我們從企業的角度單單講市場的供求和共同問題。我說的是宏觀中介,包括我們云南信息報,也包括我們這些規劃、設計等等。我們也有很多問題需要去面對、去解決。同時從宏觀的角度怎么看,微觀的角度怎么看,政策怎么樣對大的趨勢能夠有很好的控制和把握。同時,接下來的規劃策劃以及運營都會遇到相當多的問題。今天我主要是講幾個我個人的觀點。
         首先,討論一下綜合體帶給我們城市生活的一些變化。(注:東京六本木)大家看有商業、美術館、電影館、住宅以及某個電視臺的總部,大家肯定會覺得它們是不相關的東西,但是這是一個綜合體,而且是一個劃時代的綜合體。從2003年算起它已經建立了17年。我們之前對于城市的中心有不同的認識。我曾經在90年代跑到歐洲,跑到日本,去看了不少城市中心區,因為當時的深圳的中心區在這方面做了很的工作。我發現這些中心區有一個新的趨勢就是在交通樞紐方面往往會有很大的建設。我當時用的詞是超級樞紐,往往是一個城市的中心。但是東京“六本木”是一個企業,根據他的并不優越的條件,花了精力做出了的。所以這個綜合體實際上比那些正式中心的超級樞紐給我們更多的啟發。我們看在“六本木”這樣一個樓群里面安排了這些內容,整體的形象,外邊的舞臺、空間、賓館以及商業,以及室外的空間,以及在它高層有一個大的室內平臺來看空間,還有在屋頂的上面作了很多的工作。像在屋頂做了花園。同時,在它的地面也做了。非常有意思的是,它的屋頂還種了田,種了各種各樣的農作物,并且是市民來體驗的特點。所以他的綜合體整個只能是我們根本連想都沒有想的,并且野生的各種活動也有。在幾年以前深圳建了華潤萬象城。萬象城的具體功能,小到洽談、應宴,以及時尚、購物、飲食一些活動。深圳第一個溜冰場。另外,還可以舉辦很多的儀式。另外大堂地面所作的一系列的表演成為這個城市的一個市場的品牌。我們來看一個他的形象,這個可以說是一個非常典型的綜合體。除此之外還有辦公、住宅等等。這樣個方式出來以后頓時在深圳掀起了一個新的生活模式??梢哉f綜合體給我們帶來的變化是非常明顯的,在一個封閉的、連續的空間里面我可以享受這么多的活動。這個是我想講的第一個變化。所以,我們會趨之若鶩的做這些事情。綜合體帶給城市的第二個變化是城市街道。我們來看看在近30年,我們城市大發展的時候在很多城市外部都有很多很大面積的擴張,這種擴張就是所謂的新區??傮w來講程度比較大。第二,它的分散比較平均。那么,同時城市的改造也逐步地在起來。這個時候,也就是他的改造是一個市場相對比較的狀況。造成的結果是老的在改,新的也不算太新。整個城市的格局和民房都發生了相當大的變化。中國大部分城市相對來講是比較混亂的,城市最重要的交往空間和運營空間快沒有了。第三,我們的公共空間基本上已經走形。我們可以看中國的傳統城市。歐洲的傳統城市它的公共空間都是非常人性化的,甚至我們可以把綜合體這個概念說得再大一點的話,圍繞這樣一個空間其實也是一個城市綜合體。那么,接下來還有一個就是我們的密度失調。也就是說高密度的東西,尤其在城市的核心區本身是一件好事情,但是我們現在只想強調的是高層多密。還有在我們城市當中原來我們的規劃用的是一個千人指標。這個是國家的一種規范,要求我們理發店多少人要配一個等等。原來我們的規劃是按這個來控制,但是現在已經失靈了。什么東西可以幫助我們解決呢?很顯然,是城市綜合體。
         綜合體有三種區位:第一種是中心型。比如巴黎的那個中心(注:拉德芳斯)。在50年代的時候巴黎要保持中心,到了70年代的時候整個運營就比較差。到了70年代之后突然又發展起來了。這種發展某種程度上被它改變了。在它這樣一個核心區給它的發展帶來了非常正面的影響。第二,是商圈型。我們可以來選擇做一定城市商圈性。這個是香港的太古廣場。雖然處在中環,但是香港的核心區是比較大的區域。這樣一種做法對中環的功能帶動是比較大的。再有就是社區型。我們可以看到重要城市在過去的發展當中,我們講究的是鋪開。但是,我們失去了什么東西呢?我們失去了街道,失去了人的尺度,所以,社區這種類型也會很好的發展起來,所以在深圳有了萬象城。我們相信萬象城一開始可以說是商圈型,但是隨著深圳結構當中有不同的組團都需要綜合體,萬象城也會逐步進到社區這一型。一定要把住三大區位,都有發展綜合體的機會,并且我覺得三個區位都有才能給城市帶來更好的發展。
         另外城市綜合體有多種類型。在類型這一方面,我想提出來一個是綜合型,就像“六本木”那樣只要去做,就要做到最好。業態的搭配以及業態自身的定位做到最好。在我們的社區型是一種配套型,它不一定求高,但是一定要保證價格、成本控制得住,并且運營是可以滿足社區的消費需求。那么,在這樣的三種類型當中,我們可以商業的辦公、居住、旅游、會議、展覽、餐飲、文娛、工藝。當時秦主任特別提到關于稅收問題,特別是早已有地的開發商們,當再怎么做的話利潤率超過100%,要拿出60%的錢去交稅的話,還不如和政府配合起來增長公益性的項目,可以劃界一些利潤。我相信在這個方面,綜合體也是有很大的前景。在這么多的功能當中,三項以上技能組合方面,我們需要非常認真的去策劃。
         第三個方面,綜合體帶來規劃的變化。這點我又講到城市規劃問題,因為我做了很多的規劃。在比較多的地方做規劃。我相信把握住趨勢對我們的開發是很重要的。我們得看規劃將要有什么樣的變化,我對它的變化是恢復加上結構。因為前面我們看到,一個是新區建設違背了我們城市的基本規劃。另外我們老城的更新大部分是屬于新的,沒有很好的調控,所以在兩個方面都要求我們要重新看待我們原來的城市結構到了新的階段要不要進行架構,并且如何去架構。我想提出兩個觀點:一個要提倡老城市主義。我們知道美國人提出了新城市主義,我也做了一定程度的研究,我們發現新城市主義提出來的原則基本上都是在模仿我們傳統的“馬車”時代的一些特征。所以,我寧愿把城市主義的話,說成是老城市主義。所以,它重新回過頭來是基于美國現在的城市狀況,我們中國的新區是不環衛的的,是不經濟的。這里基本的特征一定要尊重人的活動尺度,而不是為人的尺度,更不是汽車的尺度。第二、我們要重新來看待城市的密度問題,過去所提出的高層密度,但是我們住了20多年我們發現不是很方便,交往方面也不是有很多的機會。第三、連續性的問題。那些新區我們最缺乏的是連續性,連續性的首位是商業的連續性。有人的活動的連續性,這些連續性在我們過去的那種比較簡單的建設當中已經喪失了。我們接下來要架構的話,重點要從這幾個角度開始。我們要組建新結構模型。有了綜合體把它撐起來以后,我們要注重體和周邊的聯系,我們要把街道的連續性、商業的連續性結合起來。街道也是我們現在城市里面不太講究道路的分工,我們只講究道路的分級,這個是錯誤的。我們首先道路是有分工的,但是我們現在的建設把它大大的忽略的了,我們要把它結合起來。這點上來講對于新城市,我們的重點是要加強街道的連續性。在這個方面我曾經想過,有沒有一種可能的開發模式,就是我們過去路太寬了,交通上很多不便情況。而我們現在越寬的路邊上是欄桿。再有對于老城區來講對綜合體構建聚合性節點,但是我們也知道城市的發展,在過去我們排斥大型的商業進入老城區。大企業來了之后會把我們基層的商業破壞掉。但是現在城市在擴張,如果僅僅把這個非常有價值的街道的界面還是以一種低級的持續存在的話,我相信是不對的。像廣州就作了一定的整合,保持一定程度的比較低級的,能夠懷舊,能夠給大家一種體會一樣物品的街道。其他街道就在做商業業態。
        所以,在我們老城區,我相信在城區更新當中如果把握了綜合體。那么,老城區的提升定會更加有秩序。在它的結構重組這個方面會有更大的風險,我們往往說起綜合體,大家會有一些認識,一個綜合體,一個大樓,這個實際上絕不僅僅如此,東京“六本木”就是若干棟大樓組合起來的。在杭州它的第一個綜合體在評審的時候我發現五家單位都把綜合體理解成為一棟樓,但是后面我們認識到這樣做是不對的,甚至在一系列生態要求下面都是做不成的。所以他可能是一組樓。第二,它并不要求一定要高層。在我們的老城區除去它有一定的傳統的話,我們其實是可以嘗試低層的密度。而且在密度上面多做一些文章。公共服務型這個角度的話,高度的建筑密度更加商業化更加形態化。
         最后是綜合體對政策的變化。如果綜合體我們把它的三個層次和多種類型能夠在城市里面比較獲得運用,形成結構的話,無論是我們開發商、運營者和使用者都認為它方便。而且我們現在的住宅地產可能競爭過于惡性化,而且在競爭的環境越來越惡化的情況下,我們大家都進軍商業地產。政府、城市也應該有這樣的需求。但是,綜合體相對來講又是周期長、占用資金大。所以,在政策上面應該有一定的扶持。所至在這個里面我想,算是一種討論,也算是一種呼吁。首先我們在規劃上面要區分一下。我們城市更新的時候的城市規劃和我們城市擴張時候,完全不是這么一回事,怎么說呢?那么,在資產是政府所有的情況下,但是城市更新的話,業主已經是多余的,甚至政府在這里面在土地的所有權這塊,它就已經退化到了很弱的地步。但是規劃又是政府的行為,這個是不幸的,所以,意味著我們規劃的一系列的做法,都要在城市發生大的演化,這個就叫做協商式規劃。第二,我們作用得有規范。很糟糕的是最近15年以來,國家制定的很多城市規劃,在布局問題上它并不會像建筑結構規范那樣,所以我們的規范產生的作用,我覺得是弊大于利。在很多分析我們都要去破解它。比如說視覺方面的規范,比如說消防規范里面現在還使用老式的消防車,而國際上新的、先進的,或者我們國家承受得起的消防技術是可以導致一系列的變化。另外,就是其他方面,像道路都有變化的空間。如果這方面不去做變化,綜合體很多時候是作不起來的。第三個用地分類中的混合功能。我們習慣于把城市的用地分成純的。是住宅就是住宅,是幼兒園配套就是幼兒園配套。但是,現在城市綜合體的發展一定要打破這種純的功能分區,要多元化??墒俏覀儸F在還不能支撐這種混合,不是政府說怎樣就怎樣,這種強制性的規定,我覺得毫無益處。這個我看我講的時候大家有人在想。你們去辦事的時候就會遇到這些東西,所以,我們必須要學會讓開發商,讓我們的開發者提出我想如何去混合,因為他們對市場敏感度,比我們的規劃是要敏感得多。我們的規劃師是把一些相應的規則反映過來,能夠和政府很好的溝通。第四,搬遷補償與利益共享。綜合體尤其是城市當中的,一般設計到重建,一般有拆遷問題。昨天我們在深圳,我作為深圳的人大常委也參與并討論這個問題。在土地使用費給城市更新要安排多少問題,就城市更新政府計劃要收多少的資金。我提出反對意見,我認為在城市更新里面不需要另外去收取地價。就是我們在更新當中的一個項目,不能看成新建的一個項目那樣簡單的線條,往往更新的項目總有一個邊界,邊界之內能不能安排一個配套,這個配套肯定是企業一起實施。我相信你自己做了一個綜合體,或者一個更新的項目,你不希望我們旁邊的街道依然還是民區擺設。那一定設計到相應的改造,所以政府應該拿這一塊更新所帶來的收益給周邊的改善。也就是我提出來的是讓我們在做更新項目的時候開發商和政府一起合作,把這項目的改善,作為周邊街道改善的項目。要根據你的需要做綜合體,在政府來看若干個綜合體有一定的差異性,用我們的土地使用費的這些合同的制度應該能夠適應這樣的周邊變化。第五,其它商業是需要扶持的。超過設置的量難道我們就不能發展嗎?有一系列的問題,所以商業的發展是需要政府在一定程度的扶持。一個是稅費的扶持,還有基礎設施配套等等。剛才秦主任講到,第三配套的問題。中國的配套已經達到40%,中國的城鎮和達到40%的時候,我們的第三產業的比例比全世界平均低于二十個百分點。如果說接下來要拉動內需,如果說要增加就業,商業發展這塊確實是接下來城市發展的問題,也是接下來城市更新當中既不能把過去商業的業態、商業的組合破壞掉反而要想辦法。綜合體我相信可以給我們帶來一種新的樂觀的方式。謝謝大家!


    以上為我司董事長王富海先生在《昆明城市更新與綜合體發展論壇》上的講話內容
    文章來源:2010年07月27日的搜狐焦點網昆明站

     

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